Bundesratsinitiative zur Stärkung der Sozialen Erhaltungsverordnung

Ziel: Streichung einer Ausnahmeregelung zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen aus dem Baugesetzbuch

Gebietsübersicht Soziale Erhaltungsverordnungen Stand: September 2019 Bild: © BSW/WSB 2

Soziale Erhaltungsverordnungen sollen die Bewohnerstrukturen in Gebieten, die starkem Aufwertungs- und Verdrängungsdruck ausgesetzt sind, schützen. Dieser Schutz ist insbesondere auch dann notwendig, wenn bezahlbarer Mietwohnraum durch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wegzufallen droht. Der Senat hat daher eine Bundesratsinitiative beschlossen, um die Ausnahmeregelung aus dem Gesetz zu streichen, nach der  Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden dürfen, wenn sie innerhalb von sieben Jahren nur an Mieterinnen und Mieter verkauft werden.

Senatorin Dr. Dorothee Stapelfeldt: „Die Wohnungsbestandspolitik ist neben der Neubaustrategie ein zentrales Anliegen des Senats, dazu gehört der Erhalt von bezahlbarem Mietwohnraum gerade auch in begehrten innerstädtischen Wohnlagen. Die Ausnahmeregelung für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen hat sich als Einfallstor erwiesen. Preiswerter Mietwohnraum droht in Gebieten zu entfallen, in denen die Mieterinnen und Mieter kaum Ersatzwohnungen finden können.“

Durch Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen geht bezahlbarer Mietwohnraum dauerhaft verloren. Daher gilt in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung in Verbindung mit einer Umwandlungsverordnung ein genereller Genehmigungsvorbehalt für die Begründungen von Wohnungseigentum im Bestand. Gemäß § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 Baugesetzbuch gibt es einen Anspruch auf die Genehmigung, wenn sich die Eigentümerinnen bzw. Eigentümer verpflichten, innerhalb von sieben Jahren nur an Mieterinnen und Mieter zu verkaufen. Diese Ausnahmeregelung mindert die Schutzwirkung der Sozialen Erhaltungsverordnung erheblich. Daher zielt die Bundesratsinitiative auf die Streichung der Ausnahmeregelung im Baugesetzbuch ab.

Hamburg musste allein seit 2016 bereits Umwandlungsgenehmigungen für insgesamt 292 Wohneinheiten auf dieser Basis erteilen. Die Fallzahlen sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Dabei kommt es nur sehr selten zum Verkauf an langjährige Mieterinnen und Mieter. Für einen großen Teil dieser Gruppe ist ein Erwerb ihrer Wohnung aufgrund stark gestiegener Immobilienpreise nicht möglich. Die zur Streichung anstehende Reglung führt nicht dazu, dass die Eigentümerinnen bzw. Eigentümer die Wohnungen innerhalb von sieben Jahren bei Interesse der Mieterinnen und Mieter an diese veräußern müssen. Vielmehr können die Eigentümer die Schutzfrist für die Mieter verstreichen lassen und die Wohnung anschließend am Markt veräußern.

Die Mieterinnen und Mieter sind zwar nach einer Umwandlung für insgesamt 12 Jahre vor Eigenbedarfskündigungen geschützt, aber nicht vor steigenden Mieten.

Zum Hintergrund: Soziale Erhaltungsverordnung in HamburgDie Sozialen Erhaltungsverordnungen (SozErhVO) und die damit verbundene Umwandlungsverordnungflankieren als zentrales Mittel der Wohnungsbestandspolitik die Neubaustrategie des Senats. Insbesondere Altbauquartiere mit urbaner Mischung und zunehmend auch Quartiere der Nachkriegsjahrzehnte sind als Wohnstandorte begehrt und stehen unter einem starken Aufwertungs- und Verdrängungsdruck. Deshalb setzt der Senat zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in diesen Gebieten zunehmend die Soziale Erhaltungsverordnung ein. Sie ist die einzige im Baugesetzbuch (BauGB) vorgesehene Möglichkeit, bauliche Maßnahmen hinsichtlich ihrer verdrängenden Wirkung zu bewerten und zu kontrollieren. Dazu unterliegen folgende bauliche Maßnahmen einer zusätzlichen Genehmigungspflicht: der Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen sowie Begründungen von Wohnungseigentum im Bestand. In Gebieten der Sozialen Erhaltungsverordnung kann die Freie und Hansestadt auch das Vorkaufsrecht ausüben.
Gebiete mit Sozialer Erhaltungsverordnung.seitBewohner/innen
Fläche in ha
1Südliche Neustadt19953.60011
2St. Georg20128.50047
3St. Pauli201222.20096
4Sternschanze20137.80032
5Osterkirchenviertel20134.35019
6Altona-Altstadt201427.900175
7Eimsbüttel-Süd201410.10042
8Ottensen201619.50095
9Bahrenfeld-Süd201613.60089
10Nördliche Neustadt20186.00025
11Eimsbüttel/Hoheluft-West/Stellingen-Süd201864.000351
12Altona-Nord201924.000118
Insgesamt

211.5501.100
Gebiete in Vorbereitung(mit Aufstellungsbeschluss des Senats für eine Soziale Erhaltungsverordnung)seitBewohner/innenFläche in ha
1Eilbek201821.500161
2Barmbek-Nord/Barmbek-Süd/Jarrestadt201987.000745
Insgesamt

108.500906

Weitere Informationen finden Sie online unter: www.hamburg.de/soziale-erhaltungsverordnungen

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