Auch nach dem heutigen Urteil des Landgerichtes schützt der Senat Hamburgs Bürgerinnen und Bürger vor unberechtigten Mietsteigerungen – Hamburg hat 2015 als zweites Land die Mietpreisbremse flächendeckend für fünf Jahre eingeführt. Die Mieten bleiben im Fall einer Neuvermietung in der Regel auf eine Steigerung von 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. An dieser Regelung soll sich für die Zukunft auch nach dem heutigen Urteil des Hamburger Landgerichtes nichts ändern.
Die Richter hatten eine Klage eines Mieters in zweiter Instanz aus formalen Gründen abgewiesen.
Senatorin Dr. Dorothee Stapelfeldt: „Ich bedauere die Entscheidung des Landgerichtes sehr. Wir wollten Hamburgs Mieterinnen und Mieter vor unberechtigten Mietsteigerungen schützen. Für diesen jetzt vor Gericht verhandelten Einzelfall ist uns dies nicht gelungen. Das tut uns leid. Wir werden das Urteil des Hamburger Landgerichtes zum Anlass nehmen, die Mietpreisbegrenzungsverordnung neu zu erlassen und so für die Zukunft für Klarheit sorgen.“
Es entspricht der üblichen Vorgehensweise beim Erlass von Verordnungen, deren Begründungen nicht zu veröffentlichen. Anders als Gesetze, die von der Bürgerschaft beschlossen werden und bei denen die Gesetzesentwürfe einschließlich der Begründung öffentlich zugänglich sind, werden Verordnungen durch den Senat erlassen und sind der Öffentlichkeit, wie alle Senatsdrucksachen, nicht zugänglich.
Wie schon in anderen Bundesländern auch war die Frage der Wirksamkeit der Mietpreisbremse in Hamburg Gegenstand gerichtlicher Zivilverfahren. Das Hamburger Landgericht hat jetzt erstmals in einem Berufungsverfahren ein Urteil gefällt. In der Urteilsbegründung monieren die Richter, dass die bisherige Mietpreisbremse zum 1. September 2015 unwirksam war, da zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags die Verordnungsbegründung nicht veröffentlicht war. Der Senat war keine Partei des Verfahrens und teilt diese Rechtsauffassung nicht.
Praxis des Senates war es bislang, die Begründung für die Mietpreisbegrenzungsverordnung auf Anfrage herauszugeben. Im Frühjahr 2017 hat sich der Senat zudem entschlossen, die Begründung zu veröffentlichen. Beides erkannten die Hamburger Richter auch in zweiter Instanz nicht an und gaben im konkreten Fall dem Vermieter Recht. Anders entschied im Juni 2017 das Amtsgericht St. Georg, das sich für die Wirksamkeit der Mietpreisbremse aussprach. Diese unterschiedliche Bewertung der Regelung wäre mit einem gleichlautenden Neuerlass der Mietpreisbremse vermeidbar.
Weiterführende Informationen und die veröffentlichte Begründung zur Mietpreisbegrenzungs-Verordnung finden Sie online unter www.hamburg.de/mietenspiegel/4606594/mietpreisbremse.
Hintergrund: Mietpreisbremse und Mietpreisbegrenzungsverordnung in Hamburg
Um Hamburgs Mieterinnen und Mieter bei der Neuanmietung einer Wohnung vor unberechtigten Mietsteigerungen zu schützen und zur besseren Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum, hat der Senat mit Wirkung ab 1. Juli 2015 eine Mietpreisbegrenzungsverordnung erlassen. Diese gilt flächendeckend für das gesamte Gebiet Hamburgs und für eine Geltungsdauer von fünf Jahren. Bei Neuabschluss eines Mietvertrags ist die Miethöhe grundsätzlich auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent begrenzt.
Das Mietrechtsnovellierungsgesetz ist am 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Es ergänzt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) um eine Ermächtigungsgrundlage für die Landesregierungen, einen angespannten Wohnungsmarkt voraussetzend, eine Mietpreisbegrenzungsverordnung zu erlassen. Ohne diese Rechtsgrundlage wäre die Einführung einer Mietpreisbremse nicht möglich.
In folgenden Fällen schließt das BGB eine Mietpreisbegrenzung aus: (1) bei Mietverträgen für eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird, (2) bei der ersten Vermietung einer Wohnung nach umfassender Modernisierung sowie (3) wenn die Miete, die der vorherige Mieter für die Wohnung zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent ist. Im letztgenannten Fall darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, d.h. der Vermieter ist nicht verpflichtet, bei einer Neuvermietung die Miete zu senken.
Die zulässige Miete darf unter bestimmten Voraussetzungen außerdem überschritten werden, wenn der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat. Für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Hamburger Mietenspiegel herangezogen werden.
Verstöße gegen die Mietpreisbegrenzungsverordnung stellen keine Straftat oder Ordnungswidrigkeit dar. Betroffene Mieterinnen und Mieter können nach Abschluss des Mietvertrags Verstöße gegen die Mietpreisbegrenzung gegenüber dem Vermieter rügen und Rechtschutz vor den Zivilgerichten suchen.